康養(yǎng)小鎮(zhèn)是指以“健康”為出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，以健康產(chǎn)業(yè)為核心，將健康、養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、旅游等多元化功能融為一體，形成的生態(tài)環(huán)境較好的 特色小鎮(zhèn)。
康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
年均PM2.5值小于或等于50;負(fù)氧離子標(biāo)準(zhǔn)濃度大于或等于5000個(gè)/每立方厘米(根據(jù)世界衛(wèi)生組織規(guī)定，清新空氣的負(fù)氧離子標(biāo)準(zhǔn)濃度不低于1000-1500個(gè)/每立方厘米);村鎮(zhèn)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔;附近100公里之內(nèi)有高鐵、機(jī)場(chǎng)、高速，交通方便;活動(dòng)范圍在3平方公里以上;有發(fā)展醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的環(huán)境基礎(chǔ)。
康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃思路
1、優(yōu)勢(shì)資源
總的來(lái)說(shuō)，良好的生態(tài)環(huán)境和氣候條件是建立和發(fā)展康養(yǎng)小鎮(zhèn)的必要條件。在此條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同的地方資源，結(jié)合市場(chǎng)需求特點(diǎn)，可以發(fā)展融合不同系統(tǒng)的集成。如宗教文化、長(zhǎng)壽文化、溫泉資源、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)資源等。可依托項(xiàng)目地良好的氣候及生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建生態(tài)體驗(yàn)、度假養(yǎng)生、溫泉水療養(yǎng)生、森林養(yǎng)生、高山避暑養(yǎng)生、海島避寒養(yǎng)生、湖泊養(yǎng)生、礦物質(zhì)養(yǎng)生、田園養(yǎng)生等養(yǎng)生業(yè)態(tài)，打造休閑農(nóng)莊、養(yǎng)生度假區(qū)、養(yǎng)生谷、溫泉度假區(qū)、生態(tài)酒店/鄉(xiāng)村民宿 等產(chǎn)品，形成生態(tài)養(yǎng)生健康小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系。
2、特色產(chǎn)業(yè)
康養(yǎng)小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)應(yīng)以健康為基礎(chǔ)，如 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、假日休閑產(chǎn)業(yè)、健康食品產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、溫泉保健產(chǎn)業(yè)等。
3、功能明確
康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)不同于一般的小鎮(zhèn)，它的功能性強(qiáng)。以體育產(chǎn)業(yè)為例，依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發(fā)展山地運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)、戶外體育運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)、傳統(tǒng)體育運(yùn)動(dòng)、探險(xiǎn)等戶外康體養(yǎng)生產(chǎn)品，推動(dòng)體育、旅游、度假、健身、賽事等業(yè)態(tài)的深度融合發(fā)展。
隨著人們對(duì)健康生活的日益重視，“大健康”產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入新一輪快速增長(zhǎng)期。康養(yǎng)小鎮(zhèn)作為國(guó)家鼓勵(lì)的健康產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在各種積極因素的作用下，健康旅游正在向藍(lán)海發(fā)展!
康養(yǎng)小鎮(zhèn)的四個(gè)關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)策略
康養(yǎng)小鎮(zhèn)的盈利方式通常分為三類。第一類是以住宅開(kāi)發(fā)盈利：小鎮(zhèn)的住宅比例很高，能夠完全分?jǐn)偣才涮自O(shè)施。第二類是以復(fù)合開(kāi)發(fā)盈利：此類小鎮(zhèn)往往住宅比例不高，低于60%，其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只能分?jǐn)傄徊糠止才涮捉ㄔO(shè)。其中還存在大量養(yǎng)老、辦公、文旅度假等項(xiàng)目需要通過(guò)持有經(jīng)營(yíng)的交易模式來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。第三類非常少見(jiàn)，其住宅的盈利性很低，一般會(huì)有政府主導(dǎo)的健康產(chǎn)業(yè)參與投資和運(yùn)營(yíng)。
1、時(shí)間維度：以穿越周期為核心目標(biāo)
沒(méi)有哪個(gè)康養(yǎng)小鎮(zhèn)的成功不需要耐心等待，小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)能夠“穿越”周期應(yīng)該是所有小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。同時(shí)，小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)策略也要把“先進(jìn)門(mén)，活得久”作為核心導(dǎo)向。
從幾個(gè)熱銷康養(yǎng)小鎮(zhèn)的里程碑節(jié)點(diǎn)來(lái)看，康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的“穿越”：一是社區(qū)啟動(dòng)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)往往是小鎮(zhèn)開(kāi)工后三到五年;二是銷售率達(dá)到50%時(shí);三是小鎮(zhèn)開(kāi)業(yè)，一般要求此時(shí)入住率超過(guò)30%，因?yàn)?0%是運(yùn)營(yíng)生死線;一般要求在這個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)入住率超過(guò)60%，以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。
2、以服務(wù)體驗(yàn)為核心規(guī)劃邏輯
以服務(wù)體驗(yàn)為核心進(jìn)行規(guī)劃，即開(kāi)放優(yōu)勢(shì)土地資源，把最好的區(qū)域留給服務(wù)型配套和養(yǎng)老居所，這樣的規(guī)劃策略會(huì)在小鎮(zhèn)開(kāi)放初期給客戶帶來(lái)驚喜。通過(guò)服務(wù)場(chǎng)景示范區(qū)的打造，也易于激發(fā)投資型客戶的購(gòu)買。在未來(lái)運(yùn)營(yíng)時(shí)，將養(yǎng)老社區(qū)緊鄰醫(yī)院和老年大學(xué)，長(zhǎng)者步行5分鐘可達(dá)，使得服務(wù)觸手可及。這些住戶可以利用閑暇時(shí)間進(jìn)行消費(fèi)，拉動(dòng)小鎮(zhèn)的商業(yè)價(jià)值，如茅山頤園醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)。
敲重點(diǎn)：其他小鎮(zhèn)的常規(guī)規(guī)劃思路可能是做“合理的配套”，但康養(yǎng)小鎮(zhèn)一定要做“超乎想象的配套”。
3、商業(yè)維度：以點(diǎn)帶面的核心經(jīng)營(yíng)邏輯
第三，要以點(diǎn)帶面地去運(yùn)營(yíng)小鎮(zhèn)配套，這里的“點(diǎn)”是指可以形成商業(yè)化的小IP、小項(xiàng)目。化大為小，才能實(shí)現(xiàn)精細(xì)的運(yùn)營(yíng)和現(xiàn)金流規(guī)劃，讓運(yùn)營(yíng)可以“貼地飛行”并使項(xiàng)目在長(zhǎng)周期的發(fā)展過(guò)程中能量耗散。
那么，該如何以點(diǎn)帶面呢?以康養(yǎng)小鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)雅園的頤樂(lè)學(xué)院版塊為例。頤樂(lè)學(xué)院的總面積約3.5萬(wàn)㎡，由多個(gè)功能設(shè)施組成。雖然項(xiàng)目的概念比較寬泛，但它功能設(shè)施的建立并不需要像商場(chǎng)一樣，在開(kāi)業(yè)時(shí)就已經(jīng)是完善的狀態(tài)。相反，它可以根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，先開(kāi)設(shè)食堂、教學(xué)館，再開(kāi)放陪伴中心、商街等等。
養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)的邏輯一定是至下而上、分層次的去滿足客戶的需求，在每一層次的需求上做到超越客戶的期望，比面面俱到的一系列計(jì)劃要更為實(shí)際。
同樣還有醫(yī)療，很多小鎮(zhèn)需要配置二級(jí)醫(yī)院乃至綜合醫(yī)院，如前文所說(shuō)的茅山頤園。初期針對(duì)旅游、旅居客戶，可以先啟動(dòng)中醫(yī)科室或體檢功能服務(wù)，然后再開(kāi)設(shè)康復(fù)、護(hù)理科室，最后配置門(mén)診和其他專科。
總的來(lái)說(shuō)，“以點(diǎn)帶面”這種經(jīng)營(yíng)邏輯更容易形成品牌IP，促進(jìn)圈層傳播和社群運(yùn)營(yíng)。小鎮(zhèn)的總經(jīng)營(yíng)面積可能只有幾千平方米，卻可以通過(guò)十多個(gè)小項(xiàng)目來(lái)支撐起品牌的豐富內(nèi)涵。而且每個(gè)IP項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，更容易做到超越客戶期望，形成傳播線。
4、文化維度：以互信互助為核心運(yùn)營(yíng)機(jī)制
最后，就是建立互信互助機(jī)制，它是康養(yǎng)小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)策略的又一出發(fā)點(diǎn)。互信機(jī)制是促使小鎮(zhèn)的利益主體——投資人、政府、客戶、運(yùn)營(yíng)方之間建立穩(wěn)定的利益機(jī)制，以此共同對(duì)抗長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。互助文化則會(huì)激發(fā)客戶的參與熱情，在滿足客戶社交需求的同時(shí)，也利用了長(zhǎng)者客戶的閑暇時(shí)間為小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)降低成本。
