在探討休閑農(nóng)業(yè)項目拿地要點前，我們先一起來看一下鄉(xiāng)村振興土地政策，具體如下：

　　鄉(xiāng)村振興土地政策

　?、夙椖坑玫貞敺铣青l(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

　　②尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。

　?、墼圏c城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。

　　④集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。

　?、莩凶馊丝砂凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

　　6類重大建設項目將允許占用永久基本農(nóng)田

　　2018年7月，為貫徹落實《中共中央、國務院關(guān)于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》，自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設項目用地預審的通知》，要求嚴格限定重大建設項目范圍，嚴格占用和補劃永久基本農(nóng)田論證，嚴格用地預審事后監(jiān)管，將永久基本農(nóng)田保護措施落到實處。

　　現(xiàn)階段允許占用永久基本農(nóng)田的重大建設項目包括：黨中央、國務院明確支持的重大建設項目;軍事國防類;交通類(機場項目、鐵路項目、公路項目);能源類;水利類;以及為貫徹落實黨中央、國務院重大決策部署，國務院投資主管部門或國務院投資主管部門會同有關(guān)部門支持和認可的交通、能源、水利基礎設施項目。

　　1、哪些可作為休閑農(nóng)業(yè)用地

　　農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地：《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

　　農(nóng)村集體建設用地：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。

　　四荒地：2016年中央一號文件以及《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設用地指標給予傾斜?！八幕摹笔褂脵?quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

　　其他方式：《國務院辦公廳關(guān)于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規(guī)模的高標準農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。

　　2、休閑農(nóng)業(yè)拿地新方式

　　采用土地銀行的方式：在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對于農(nóng)戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業(yè)企業(yè)規(guī)?；@取土地用于開發(fā)大型旅游項目而言都具有現(xiàn)實意義。

　　建立以土地股份為基礎的合作社：有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營、高效經(jīng)營、形成規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領域的農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

　　土地置換、租賃、入股聯(lián)營等：對經(jīng)濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價值，集約化發(fā)展，便于個人或企業(yè)經(jīng)營管理。

　　土地管理涉及的法律、法規(guī)、政策較多，同一個問題的相關(guān)規(guī)定往往散見于不同的法規(guī)和政策文件中。需要對這些政策法規(guī)文件充分梳理并予以集成，同時結(jié)合項目的性質(zhì)、特點和用地需求，加強用地策劃，研究提出所需各類建設用地的解決方案，最終形成培育特色小鎮(zhèn)的政策空間。

　　按照現(xiàn)行政策，有30余種用地解決方案可供特色小鎮(zhèn)使用。

　　方案一：使用存量國有建設用地

　　1.批準使用：市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地，辦理批準使用手續(xù)，即批準用于建設市政道路等，可以發(fā)建設用地批準書，但不用發(fā)劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設單位、管理單位與土地使用權(quán)人的不同。

　　2.國有土地劃撥，即行政方式。

　　3.國有土地使用權(quán)出讓。

　　4.國有土地租賃。

　　5.國有土地使用權(quán)作價出資或入股。

　　除批準使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標、拍賣和掛牌四種，作價出資或入股因有明確的使用者，只能通過協(xié)議方式配置。

　　方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項目

　　土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設用地，被稱為“圈內(nèi)用地”。為實施規(guī)劃，需要占用圈內(nèi)用地，涉及農(nóng)用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門依法供應。

　　方案三：圈外單獨選址建設項目用地

　　能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設用地范圍外土地的，經(jīng)批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農(nóng)用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續(xù);土地供應方案在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時一并批準。

　　方案四：使用國有農(nóng)用地

　　建設需要使用國有農(nóng)用地的，應當在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)轉(zhuǎn)為國有建設用地后，依法辦理供應手續(xù)，不用辦理征收手續(xù)。

　　方案五：直接使用集體建設用地

　　有六種情形可使用集體建設用地。

　　1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設施用地。

　　2、村民住宅。

　　3、集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的。

　　4、以集體經(jīng)濟組織為主體開發(fā)建設公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設用地使用權(quán)作價出資入股、聯(lián)營與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。

　　5、在33個農(nóng)村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營性項目。

　　6、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂;也可通過租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。

　　方案六：使用國有未利用地

　　建設項目可以使用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地，不需修改規(guī)劃，也不用辦理轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)，直接批準用地。

　　方案七：使用集體未利用地

　　可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地征收審批手續(xù)后依法供地;不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。

　　方案八：使用設施農(nóng)用地

　　設施農(nóng)用地是指設施農(nóng)業(yè)項目區(qū)域內(nèi)直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設施用地、附屬設施用地和配套設施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設施用地。設施農(nóng)業(yè)項目不同于一般的建設項目，其用地也不同于一般建設項目用地，符合要求的設施農(nóng)用地不屬于建設用地，按農(nóng)用地進行管理，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，不作為新增建設用地管理。附屬設施和配套設施用地有一定比例限制。

　　設施農(nóng)用地不包括以下用地：

　　經(jīng)營性糧食存儲、加工和農(nóng)機農(nóng)資存放、維修場所;

　　以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂;

　　以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。

　　方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地

　　土地整治是對項目區(qū)內(nèi)田、水、路、林、村等的綜合整治和統(tǒng)一安排，必然涉及到項目區(qū)內(nèi)各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權(quán)調(diào)整。土地整治規(guī)劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和各類項目用地調(diào)整(地類調(diào)整和供地安排)。土地整治實施規(guī)劃經(jīng)批準后，應當依據(jù)經(jīng)批準的實施規(guī)劃，相應調(diào)整項目區(qū)內(nèi)各類用地產(chǎn)權(quán)和地類，直接為項目區(qū)內(nèi)原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續(xù)，不再辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也不占用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地后的剩余部分，應當依法辦理供地手續(xù)。

　　方案十：使用增減掛鉤項目建新區(qū)用地的，視同建設用地

　　農(nóng)業(yè)項目使用國有農(nóng)用地，有承包經(jīng)營、承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、由農(nóng)場職工按要求耕種等方式;

　　農(nóng)業(yè)項目使用集體農(nóng)用地，有承包經(jīng)營、承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)拍賣、由原農(nóng)戶按要求種植等方式;

　　使用四荒地等未利用地的，有承包經(jīng)營、四荒地拍賣、流轉(zhuǎn)等方式，使用年限最長50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農(nóng)業(yè)、設施農(nóng)業(yè)等，用于非農(nóng)業(yè)建設需要審批;

　　農(nóng)村三項建設使用圈內(nèi)農(nóng)用地的，應當先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，轉(zhuǎn)為集體建設用地后，再由縣市人民政府批準使用;

　　符合條件的農(nóng)村道路用地和農(nóng)田水利設施用地屬于農(nóng)用地，不屬于建設用地，不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占建設用地指標;

　　地質(zhì)災害治理工程用地，按照地質(zhì)災害治理項目辦理項目審批手續(xù)，不辦理征收、轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占用指標，但應當足額安置補償。

　　根據(jù)項目具體需求不同，還有填海造地、搶險救災用地、臨時用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復墾置、低效地再開發(fā)利用、管線用地(需設置地役權(quán))、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農(nóng)村黨建、醫(yī)療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。